Κατανομή Δαπανών και Οριζόντια Ιδιοκτησία - Συχνές ερωτήσεις

Συχνές ερωτήσεις

Κατανομή Δαπανών και Οριζόντια Ιδιοκτησία

1.     Γιατί υπάρχουν διαφορετικές κατηγορίες κοινοχρήστων;

Κάθε ιδιοκτησία δεν έχει την ίδια συμμετοχή σε όλες τις δαπάνες. Ανάλογα με το είδος της δαπάνης διαφέρει και το πόστο συμμετοχής κάθε ιδιοκτησίας σ' αυτή. Ένα διαμέρισμα π.χ. του 5ου ορόφου έχει μεγαλύτερη συμμετοχή στις δαπάνες ασανσέρ από ένα ίσου μεγέθους διαμέρισμα του 1ου ορόφου. Η δαπάνη θέρμανσης σε μία πολυκατοικία με αυτονομία θέρμανσης, δεν είναι μόνο ανάλογη με το μέγεθος του διαμερίσματος αλλά και με τις ώρες πού κάθε διαμέρισμα άναψε το καλοριφέρ του.
Για τον λόγο αυτό η οριζόντια ιδιοκτησία κατατάσσει τις δαπάνες σε κατηγορίες ανάλογα με τον τύπο τους, ώστε να γίνεται δικαιότερη κατανομή τους στις ιδιοκτησίες.

2.     Ποιος καθορίζει τα χιλιοστά συμμετοχής των ιδιοκτησιών στις δαπάνες;

Συνήθως ο μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα "Οριζόντιας Ιδιοκτησίας" του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α. Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτηρίου. Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου πού υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.

3.     Ορισμένοι από τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας μας επιμένουν ότι κάποιες από τις δαπάνες των κοινοχρήστων πρέπει να κατανέμονται σε ίσα μερίδια στις ιδιοκτησίες. Είναι σωστό;

Όλες οι δαπάνες που αφορούν κοινόχρηστους χώρους ή εγκαταστάσεις σε μία πολυκατοικία, ανεξάρτητα αν αφορούν ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές, κατανέμονται ανάλογα με τα ΧΙΛΙΟΣΤΑ της σχετικής κατηγορίας στην οποία εμπίπτει η δαπάνη.
Κατανομή σε ίσα μερίδια είναι άδικη και παράνομη. Στο σημείο αυτό η νομοθεσία είναι κάθετη και συγκεκριμένη, και μην ακούσετε οποιονδήποτε προσπαθήσει να σας πείσει για το αντίθετο.
Αν πιστεύετε ότι μια δαπάνη πρέπει να κατανεμηθεί εξ ίσου, αυτό είναι τεκμήριο ότι η δαπάνη αυτή δεν αφορά τα κοινόχρηστα και κατ' επέκταση ούτε τον διαχειριστή. Τέτοιες δαπάνες μπορεί να αφορούν εγκαταστάσεις ή εξαρτήματα που ενώ είναι τοποθετημένα έξω από την ιδιοκτησία, ωστόσο αποτελούν μέρος της. Π.χ. ηλεκτροβάνα, μετρητές θέρμανσης και ύδρευσης κ.α.
Εξαιρείται η περίπτωση όπου έχει γίνει αντίθετη ρητή και συγκεκριμένη πρόβλεψη στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Αυτό όμως είναι εξαιρετικά σπάνιο, και η εφαρμογή του πρέπει να γίνεται με προσοχή.

4.     Μπορείτε να μας δώσετε περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το πώς συντάσσεται ο πίνακας οριζόντιας ιδιοκτησίας του ακινήτου και με ποια κριτήρια;

Οριζόντια ιδιοκτησία είναι ο καθορισμός των ποσοστών ιδιοκτησίας του κάθε συνιδιοκτήτη στο κτίριο. Από την κατανομή αυτή των ποσοστών πηγάζει και το ποσοστό συμμετοχής κάθε ιδιοκτήτη στις δαπάνες κοινοχρήστων. Ο νόμος ορίζει ότι η συμμετοχή αυτή είναι κατ' αναλογία της αξίας κάθε διηρημένης ιδιοκτησίας. Πρακτικά τώρα για την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας λαμβάνονται υπόψη τα μεγέθη των ιδιοκτησιών καθώς αυτός είναι ο πλέων αντικειμενικός τρόπος ορισμού της αναλογικής τιμής της ιδιοκτησίας. Ειδικά για την κατανομή των δαπανών ο συντάσων την οριζόντια ιδιοκτησία (μηχανικός ή άλλος) λαμβάνει υπ όψη του τα εξής:

o    Το εμβαδόν κάθε ιδιοκτησίας για την συμμετοχή στις Γενικές Δαπάνες.

o    Τον όγκο κάθε ιδιοκτησίας για την συμμετοχή στις δαπάνες Θέρμανσης,.

o    Και για τις δαπάνες Ανελκυστήρα, το εμβαδόν κάθε ιδιοκτησίας προσαυξημένο με έναν συντελεστή συνήθως 10% για κάθε όροφο που ανεβαίνουμε.

Γενικά όμως πρέπει να λαμβάνεται υπ' όψη η κοινή λογική.
Οι αριθμοί πρέπει να εξετάζονται από τους συνιδιοκτήτες πριν επισημοποιηθούν και υπογραφούν και να υπάρχει συναίνεση.

5.     Είμαι ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος το οποίο ενοικιάζω. Αυτή την στιγμή είναι κλειστό γιατί δεν έχω ακόμα βρει τον κατάλληλο ενοικιαστή. Πρέπει να εξακολουθήσω να πληρώνω κοινόχρηστα;

Και στην περίπτωση δεν υπάρχει γενικός κανόνας αλλά ισχύει ότι αναγράφεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν ο κανονισμός δεν προβλέπει ρητά τίποτε, τότε δεν υπάρχει καμία ελάφρυνση στις κλειστές ιδιοκτησίες.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι κανονισμοί των πολυκατοικιών δεν προβλέπουν έκπτωση στα κοινόχρηστα, ιδιοκτησιών οι οποίες για οποιοδήποτε λόγο παραμένουν κλειστές και αχρησιμοποίητες, με δύο εξαιρέσεις:

1.     Στις πολυκατοικίες πού δεν έχουν αυτονομία θέρμανσης συνήθως υπάρχει μία έκπτωση γύρω στο 50 % στις δαπάνες που αφορούν το καύσιμο. Και στην περίπτωση όμως αυτή πρέπει να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις οι οποίες συνήθως είναι: Να παραμείνει η ιδιοκτησία τελείως κλειστή και για διάστημα μεγαλύτερο των 30 - 60 ημερών. Να απομονωθούν και να σφραγιστούν τα σώματα του καλοριφέρ, με ευθύνη του διαχειριστή, ο οποίος πρέπει επίσης να τα αποσφραγίσει.

Στις πολυκατοικίες με αυτονομία θέρμανσης είναι αυτονόητο ότι στα κλειστά διαμερίσματα χρεώνεται μόνο το πάγιο θέρμανσης, αφού οι μετρητές δεν καταγράφουν κατανάλωση.

2.     Στους κανονισμούς πολυκατοικιών υπάρχει συνήθως ειδική πρόβλεψη με την οποία ο κατασκευαστής της πολυκατοικίας απαλλάσσεται για ορισμένο χρονικό διάστημα από τα κοινόχρηστα για τις ιδιοκτησίες πού έχει στην ιδιοκτησία του και παραμένουν απούλητες και αχρησιμοποίητες.

6.     Είμαι ενοικιαστής του διαμερίσματος. Πώς ξέρω ποιες δαπάνες αφορούν εμένα και ποιες τον ιδιοκτήτη;

Αυτό είναι ένα ακανθώδες θέμα που ταλανίζει για χρόνια τις σχέσεις ενοικιαστών - ιδιοκτητών. Από την πλευρά του διαχειριστή ενός κτηρίου, τυπικά το δίλημμα αυτό δεν υφίσταται. Ο διαχειριστής ως γνωστόν είναι ο αντιπρόσωπος συνολικά της συνιδιοκτησίας του κτηρίου. Για την κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών ο διαχειριστής έχει στην διάθεσή του τον πίνακα οριζόντιας ιδιοκτησίας. Σύμφωνα λοιπόν με τα ποσοστά κάθε ιδιοκτησίας σε κάθε κατηγορία κοινοχρήστων ο διαχειριστής κατανέμει τις δαπάνες στις ιδιοκτησίες. Εδώ σταματάει το έργο του. Υπόχρεος για την πληρωμή όλων των δαπανών πού αναλογούν σε κάθε ιδιοκτησία τυπικά είναι ο ιδιοκτήτης. Συνήθως όμως οι ιδιοκτήτες με το μισθωτήριο συμβόλαιο, συμφωνούν με τους ενοικιαστές ότι ένα μέρος των δαπανών θα πληρώνονται από τους δεύτερους. Σε κάθε περίπτωση όμως αυτό είναι ένα θέμα που οφείλουν να επιλύουν μεταξύ τους οι ιδιοκτήτες με τους ενοικιαστές. Ο διαχειριστής δεν έχει λόγο στις ιδιωτικές αυτές συμφωνίες, όπως δεν έχει λόγο και στους υπόλοιπους όρους της μίσθωσης των διαιρεμένων ιδιοκτησιών.

Πρακτικά τώρα και στις περισσότερες περιπτώσεις έχει επικρατήσει η εξής λύση στο παραπάνω πρόβλημα:
Ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή, και αν αυτά περιλαμβάνουν κάποιες δαπάνες οι οποίες κατά την συμφωνία πού έχει γίνει αφορούν τον ιδιοκτήτη, αυτές αφαιρούνται από το επόμενο ενοίκιο όταν αυτό καταβληθεί. Οι δαπάνες που συνήθως συμφωνείται ότι βαρύνουν τον ενοικιαστή είναι οι δαπάνες πού προκύπτουν σε τακτική βάση, δηλ κάθε μήνα, τρίμηνο κ.λ.π. Οι λοιπές δαπάνες δηλαδή οι έκτακτες, οι οποίες συνήθως είναι επισκευές παγίων στοιχείων του κτηρίου, αφορούν τον ιδιοκτήτη. Στον παραπάνω εθιμικό και πρακτικό κανόνα φυσικά υπάρχουν εξαιρέσεις.

7.     Πώς γίνεται η κατανομή της δαπάνης του νερού;

Το Ηράκλειο έχει μία ιδιομορφία όσον αφορά την ύδρευση σε σύγκριση με άλλες μεγάλες ελληνικές πόλεις. Λόγο ανεπάρκειας του νερού, το δίκτυο ύδρευσης δεν λειτουργεί ολόκληρο το 24ωρο. Παροχή νερού υπάρχει μόνο ορισμένες ώρες της ημέρας και έτσι οι δημότες του Ηρακλείου είναι υποχρεωμένοι να συγκεντρώνουν νερό σε δεξαμενές για να το χρησιμοποιούν τις ώρες που το δίκτυο είναι ανενεργό. Κάθε πολυκατοικία λοιπόν έχει μία δεξαμενή στην οποία καταλήγει η παροχή της ΔΕΥΑΗ, και από την οποία στη συνέχεια υδρεύονται τα διαμερίσματα. Ο μετρητής ύδρευσης της ΔΕΥΑΗ μετράει το νερό πού περνάει από την κεντρική παροχή της πολυκατοικίας και καταλήγει στην δεξαμενή. Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας λαμβάνει τον λογαριασμό της ΔΕΥΑΗ και καλείται να τον κατανείμει στις επιμέρους ιδιοκτησίες.

Η κατανομή του λογαριασμού της ΔΕΥΑΗ γίνεται συνήθως με δύο τρόπους.
Κατ' άτομο. Συνήθως σε παλαιές πολυκατοικίες οι οποίες δεν έχουν εγκατεστημένα εσωτερικά υδρόμετρα, δηλαδή μετρητές που μετρούν το νερό που καταναλώνει κάθε ιδιοκτησία από την δεξαμενή της πολυκατοικίας η κατανομή γίνεται ανάλογα με τα άτομα πού κατοικούν σε κάθε διαμέρισμα. Διαιρούμε δηλαδή το ποσό του λογαριασμού της ΔΕΥΑΗ με το σύνολο των ατόμων που κατοικούν στην πολυκατοικία, και πολλαπλασιάζουμε το πηλίκο με τα άτομα κάθε διαμερίσματος.
Με υδρόμετρα. Στις νεότερες πολυκατοικίες συνήθως εγκαθίστανται υδρόμετρα τα οποία μετρούν την κατανάλωση κάθε ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή ο διαχειριστής παίρνει κάθε τρίμηνο τις ενδείξεις των υδρομέτρων, και κατανέμει το ποσό του λογαριασμού του νερού σύμφωνα με τον παρακάτω τύπο:

Όπου:
Κ = Η ζητούμενη κατανάλωση της συγκεκριμένης γραφείου / καταστήματος σε δραχμές.
Π = Το ποσό πού κατανέμεται (Το συνολικό ποσό του λογαριασμού της ΔΕΥΑΗ).
Μδ = η μέτρηση του διαμερίσματος.
= το άθροισμα των μετρήσεων όλων των μετρητών της πολυκατοικίας.

8.     Ορισμένα διαμερίσματα στην πολυκατοικία μου εμφανίσθηκαν στα σχέδια της άδειας με συγκεκριμένο εμβαδόν. Σήμερα το εμβαδόν τους είναι μεγαλύτερο, διότι έκλεισαν τους ημιυπαίθριους χώρους, χωρίς να το δηλώσουν, δηλαδή παράνομα. Όμως τα χιλιοστά θέρμανσης παραμένουν εκείνα που είχαν υπολογιστεί αρχικά, με αποτέλεσμα κάποιοι να πληρώνουν μεγαλύτερα ποσά από εκείνα που τους αναλογούν. Οι ιδιοκτήτες των ευνοημένων διαμερισμάτων δεν δέχονται καμία αλλαγή και υπολογισμό της δαπάνης θέρμανσης με βάση τα πραγματικά χιλιοστά; Είναι σωστό;

Οριστική λύση είναι να ζητήσετε από έναν μηχανολόγο μηχανικό (κατά προτίμηση αυτόν που εξ αρχής έκανε την μηχανολογική μελέτη κατασκευής της πολυκατοικίας) να σας φτιάξει μια μελέτη θέρμανσης με βάση το παραπάνω Π.Δ.
Ο νόμος ορίζει ότι μια διαφορετική συμφωνία για την κατανομή δαπανών μπορεί να έχει την μορφή απλής απόφασης συνέλευση που όμως θα γίνει αποδεκτή και θα υπογραφεί απ' ΟΛΟΥΣ τους συνιδιοκτήτες. Για να έχετε όμως το κεφάλι σας ήσυχο, καλό είναι να γίνει συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο επίσης θα υπογράψουν όλοι και θα μεταγραφεί.
Έτσι θα λυθούν όλα τα προβλήματα, με την προϋπόθεση βέβαια ότι η μελέτη αυτή θα εφαρμόζετε στο εξής από τον διαχειριστή.
Αν φυσικά κάποιοι «ευνοημένοι» αρνούνται την λύση αυτή μπορείτε με αγωγή σας είτε ομαδικά είτε ατομικά να ζητήσετε από το αρμόδιο δικαστήριο να τους αναγκάσει. Στην περίπτωση αυτή βέβαια θα ανακύψουν και τα ζητήματα της καταπάτησης του οικοδομικού κανονισμού κ.λ.π.

9.     Τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας μου δεν τροφοδοτούνται με ζεστό νερό από θερμοσίφωνα, αλλά από μπόιλερ το οποίο λειτουργεί με πετρέλαιο, το οποίο αποθηκεύεται σε ειδική δεξαμενή. Πώς θα πρέπει να γίνεται η κατανομή της δαπάνης αγοράς αυτού του πετρελαίου;

Αν υπάρχει σύστημα θέρμανση νερού με καυστήρα πετρελαίου και το σύστημα αυτό είναι χωριστό απ΄ αυτό της θέρμανσης (καλοριφέρ), ο καλύτερος τρόπος για να γίνει κατανομή της δαπάνης του πετρελαίου αυτού του συστήματος είναι να εγκατασταθεί σε κάθε ιδιοκτησία υδρόμετρο ζεστού νερού (υπάρχουν ειδικά τέτοια), το οποίο να μετρά την κατανάλωση ζεστού νερού (σε κυβικά μέτρα) κάθε ιδιοκτησίας. Κατόπιν θα γίνεται κατανομή της δαπάνης πετρελαίου βάση των ενδείξεων των υδρομέτρων.
Αν για τεχνικούς λόγους δεν είναι δυνατή η εγκατάσταση υδρομέτρων, η κατανομή μπορεί να γίνει βάση των ατόμων που μόνιμα κατοικούν σε κάθε ιδιοκτησία.

10.  Εκ παραδρομής πλήρωνα μεγαλύτερη συμμετοχή στα κοινόχρηστα από αυτήν που αναφερόταν στο συμβόλαιο μου. Πώς μπορώ να ζητήσω πίσω όσα είχα αχρεωστήτως καταβάλει τόσα χρόνια;

Μπορείς να υπολογίσεις την διαφορά και να τα ζητήσεις από τον διαχειριστή και από την συνέλευση των συνιδιοκτητών.
Αν δεν δεχτούν να σου τα επιστρέψουν, μπορείς φυσικά να καταφύγεις στα δικαστήρια.
Πάντως να ξέρεις ότι τα πέραν της πενταετίας οι οφειλές παραγράφονται.

11.  Στην πολυκατοικία μας πριν λίγο καιρό μόνωσαν την ταράτσα για το κρύο κλπ. και την δαπάνη μοιράστηκαν όλοι οι συνιδιοκτήτες καθώς όπως μας είπαν η ταράτσα είναι κοινόκτητη. Εμείς μένουμε στον πρώτο όροφο και το πάτωμά μας είναι το ταβάνι στης πιλοτής. Είναι το ταβάνι της πυλωτής κοινόκτητο; Μπορεί και αυτό να μονωθεί με έξοδα της συνιδιοκτησίας;

Η ταράτσα της πολυκατοικίας είναι κοινόκτητη (ακόμη και αν δεν είναι κοινόχρηστη) όπως είναι και ολόκληρος ο σκελετός της οικοδομής οι πλάκες κ.λ.π.
Η οροφή της πυλωτής είναι επίσης κοινόκτητη, και αν προκύψει ανάγκη επισκευής της και ληφθεί η σχετική απόφαση από την συνέλευση των συνιδιοκτητών, η δαπάνη θα βαρύνει όλους τους συνιδιοκτήτες ανάλογα με τα χιλιοστά καθ' ενός.
Αν θέλουμε να γίνουμε ποιο σχολαστικοί μπορούμε να πούμε ότι οι πλάκες είναι δομικά στοιχεία της οικοδομής και ως τέτοια ανήκουν σε όλους, είναι δηλ. κοινόκτητα. Το δάπεδο όμως και το ταβάνι (στο βάθος της επίστρωσης όπως ο σοβάς για το ταβάνι και τα πλακάκια π.χ. του πατώματος, και σε τέτοιο βάθος που δεν επηρεάζουν την στατικότατα του κτιρίου) ανήκει στον ιδιοκτήτη.

12.  Μια από τις υδρορροές του διαμερίσματος μου δημιουργεί προβλήματα υγρασίας στο αποκάτω διαμέρισμα. Ποιος είναι υπόχρεος να πληρώσει την επισκευή και την ζημιά;

Πρέπει να προσδιορίσεις σε ποιόν ανήκει το μέρος της εγκατάστασης που έχει δημιουργήσει το πρόβλημα (υδρορροή), διαβάζοντας τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Αν ο κανονισμός καθορίζει ότι όλο το σύστημα αποχέτευσης ή απορροής όμβριων είναι κοινόκτητο, τότε την επισκευή και ότι άλλο σχετικό πρέπει να πληρώσει η πολυκατοικία.
Διαφορετικά, αν δηλαδή καθορίζεται ότι δεν είναι κοινόκτητο, τότε υπόχρεος για να πληρώσει είναι ο ιδιοκτήτης της ιδιοκτησίας την οποία αυτή η υδρορροή εξυπηρετεί.
Αν δεν υπάρχει σχετική αναφορά στον κανονισμό (ή δεν υπάρχει κανονισμός) τότε, κατά την γνώμη μου, πρέπει να θεωρήσετε ότι:
Αν το πρόβλημα δημιουργήθηκε σε τμήμα της υδρορροής που εξυπηρετεί περισσότερες από μία ιδιοκτησίες η δαπάνη πρέπει να θεωρηθεί δαπάνη κοινοχρήστων.
Αν όμως το πρόβλημα είναι σε τμήμα που εξυπηρετεί μία μόνο ιδιοκτησία, τότε η επισκευή και ότι άλλα έξοδα προκύψουν πρέπει να βαρύνει την εξυπηρετούμενη ιδιοκτησία.

13.  Είμαι ιδιοκτήτρια του 1/4 μίας πολυκατοικίας. Υπάρχει ακόμη ένας ιδιοκτήτης στον οποίο ανήκουν τα υπόλοιπα 3/4 . Μπορεί ο άλλος ιδιοκτήτης, έχοντας την πληοψηφία, να αποφασίζει για θέματα επισκευών και συντηρήσεων, ακόμη και αν εγώ δεν συμφωνώ;

Δυστυχώς για σένα, ανεξάρτητα από την ύπαρξη κανονισμού, αποφάσεις για θέματα συντηρήσεων, επισκευών και δαπανών λαμβάνονται με βάση την πληοψηφία. Εάν μειοψηφείς δεν μπορείς να εμποδίσει την λήψη μιας τέτοιας απόφασης.
Ο νόμος σε προστατεύει σε θέματα κατανομής ψήφων και προορισμού του ακινήτου, όπου για να αλλάξει κάτι απαιτείται παμψηφία, η σύμφωνη δηλαδή γνώμη ΟΛΩΝ των ιδιοκτητών.

14.  Υπάρχει διαρροή στην σωλήνα αποχέτευσης της κουζίνας ενός διαμερίσματος. Η σωλήνα αυτή βρίσκεται στον φωταγωγό της πολυκατοικίας Η δαπάνη αποκατάστασης της ζημιάς βαρύνει όλους ή μόνο τον ιδιοκτήτη του συγκεκριμένου διαμερίσματος;

Αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν προβλέπει διαφορετικά, πιστεύω ότι η βλάβη πρέπει να επισκευαστεί με έξοδα της ιδιοκτησίας εφόσον το τμήμα της σωλήνωσης εξυπηρετεί αποκλειστικά αυτήν. Αν εξυπηρετεί περισσότερα από ένα διαμερίσματα η δαπάνη θα πρέπει να βαρύνει όλες τις ιδιοκτησίες ανάλογα με τα χιλιοστά της σχετικής κατηγορίας.

15.  Στην πολυκατοικία που διαμένω αποφασίστηκε από την συνέλευση η περίφραξη της αυλής με κάγκελα και η τοποθέτηση γκαραζόπορτας με μηχανισμό που θα λειτουργεί με τηλεχειρισμό. Πώς θα πρέπει να κατανεμηθεί το κόστος της κατασκευής;

Κατά την γνώμη μου η κατανομή της δαπάνης θα πρέπει να γίνει ως εξής:
Η δαπάνη για τα κάγκελα και τις πόρτες (συμπεριλαμβανομένης της γκαραζόπορτας) θα πρέπει να κατανεμηθεί ανάλογα με τα χιλιοστά γενικών δαπανών, όπου συμμετέχουν όλες οι ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας. Αυτό διότι η επέμβαση αυτή γίνεται προς όφελος (ασφάλεια κ.λ.π.) όλων των ιδιοκτητών.
Το κόστος των μηχανισμών και αυτοματισμών, δεν πρέπει να θεωρηθεί δαπάνη κοινοχρήστων, αλλά να κατανεμηθεί εξ ίσου στους ιδιοκτήτες θέσεων στάθμευσης (καλυμμένες ή ακάλυπτες, και ένα μερίδιο ανά θέση στάθμευσης). Αν δεν υπάρχουν προσδιορισμένες θέσεις στάθμευσης, αλλά καθένας έχει ίσα δικαιώματα στάθμευσης και οι αυτοματισμοί θα πρέπει να κατανεμηθούν ανάλογα με τα παραπάνω χιλιοστά.

16.  Σύμφωνα με την πολιτική της πολυκατοικίας, η οποία δεν επιβεβαιώνεται από σχετικό κανονισμό, στο τέλος της σαιζόν θέρμανσης γεμίζει η δεξαμενή πετρελαίου, εν αναμονή του επόμενου χειμώνα. Ο διαχειριστής κατανέμει το κόστος του πετρελαίου στα διαμερίσματα. Εγώ όμως μέσα στο καλοκαίρι θα ξενοικιάσω το διαμέρισμα και θα φύγω από την πολυκατοικία. Πρέπει να συμμετάσχω στην παραπάνω δαπάνη;

Δεν είναι δυνατόν να σου επιβληθεί νομίμως συμμετοχή σου σε δαπάνη αγοράς πετρελαίου το οποίο ΘΑ καταναλωθεί στο μέλλον, όταν δεν θα κατοικείς πλέον στην πολυκατοικία. Γενικώς το πνεύμα τις νομοθεσίας που διέπει τις σχέσεις των ενοίκων των πολυκατοικιών είναι ότι αυτοί συμμετέχουν σε πραγματικές και όχι σε «θεωρητικές» δαπάνες.
Επί πλέων εάν υπάρχει αυτονομία θέρμανσης, η κατανομή της δαπάνης γίνεται ΑΦΟΥ καταναλωθεί το πετρέλαιο (πού αγοράζεται με χρήματα από το αποθεματικό ταμείο της πολυκατοικίας) και με συνυπολογισμό του πραγματικού χρόνου χρήσης της θέρμανσης, και όχι εκ των προτέρων και κατ' εκτίμηση.
Βέβαια προκύπτει το θέμα εάν κατά την είσοδό σου στην πολυκατοικία υπήρχε πετρέλαιο στου οποίου συμμετείχες την κατανάλωση χωρίς όμως να πληρώσεις το ποσό που σου αναλογούσε στην δαπάνη αγοράς του.
Πρέπει όμως εδώ να σημειώσω ότι σωστό είναι, για λόγους πυρασφάλειας, η δεξαμενή πετρελαίου να παραμένει άδεια κατά τους καλοκαιρινούς μήνες. Έτσι σε ετήσια βάση μειώνουμε στο μισό τις πιθανότητες ατυχήματος από ανάφλεξη του καυσίμου.

17.  Στην πολυκατοικία μας πρόσφατα τοποθετήθηκε ασανσέρ. Πως γίνεται η κατανομή του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος κοινοχρήστων χώρων, με δεδομένο ότι από τον ίδιο μετρητή τροφοδοτείται το ασανσέρ, ο φωτισμός του κλιμακοστασίου αλλά και το σύστημα θέρμανσης;

Αυτό που συμβουλεύω είναι η κατανομή του λογαριασμού ανάλογα με τα χιλιοστά κοινοχρήστων. Τυπικά βέβαια θα πρέπει ένα μέρος της κατανάλωσης να κατανέμεται με τα χιλιοστά ασανσέρ, ένα μέρος με τα χιλιοστά θέρμανσης, το υπόλοιπο με τα χιλιοστά κοινοχρήστων και όλα τα πάγια με τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας.
Επειδή όμως αυτό είναι εξαιρετικά πολύπλοκο, ίσως απαιτείται η εγκατάσταση επιμέρους μετρητών για κάθε λειτουργία, και οι διαφορές είναι αμελητέες, συνιστώ να απλουστευθούν τα πράγματα και να κατανέμεται ολόκληρο το ποσό με τα χιλιοστά κοινοχρήστων.

18.  Στην πολυκατοικία μας υπάρχουν 5 ιατρεία. Ο κανονισμός επιτρέπει την λειτουργία τέτοιας επαγγελματικής στέγης. Αυτά δέχονται πολλούς ασθενείς καθημερινά . Πρέπει τα κοινόχρηστα των ιατρείων να υπολογίζονται ανάλογα με τα χιλιοστά της οριζόντιας ιδιοκτησίας; Ή υπάρχει κάποια ειδική αντιμετώπιση λόγω της αυξημένης επιβάρυνσης π.χ. του ασανσέρ, του φωτισμού και της καθαριότητας των κοινοχρήστων χώρων από την αυξημένη κίνηση των πελατών των ιατρείων;

Η χρήση μιας ιδιοκτησίας δεν αλλάζει τα χιλιοστά συμμετοχής της στις δαπάνες, εκτός αν κάτι τέτοιο προβλέπεται από τον κανονισμό.

19.  Στο υπόγειο της πολυκατοικίας μας υπάρχει ένας χώρος ο οποίος στην οριζόντια ιδιοκτησία εμφανίζεται σαν αποθήκη και για αυτό το λόγο δεν έχει συμμετοχή στις δαπάνες κοινοχρήστων. Στην πραγματικότητα όμως αυτή η αποθήκη έχει μετατραπεί σε διαμέρισμα που χρησιμοποιείται από την ιδιοκτήτρια. Δεν θα έπρεπε να πληρώνει και αυτό κοινόχρηστα άσχετα με το τι προβλέπει η οριζόντια ιδιοκτησία; Τι μπορώ να κάνω;

Πρέπει να ζητήσεις από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες να γίνει μεταβολή της οριζόντιας ιδιοκτησίας, τουλάχιστον όσον αφορά την κατανομή των δαπανών. Αυτό μπορεί να γίνει με απλή απόφαση της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας (βλέπε κανονισμό για το πώς συγκαλείται και διεξάγεται), στο πρακτικό της οποίας θα αναγραφούν οι μεταβολές στην κατανομή των χιλιοστών και θα υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες. Για να έχεις όμως ποιο ισχυρή θέση σε περίπτωση αμφισβήτησης στο μέλλον, ή σε περίπτωση που κάποιες ιδιοκτησίες πωληθούν, καλύτερα είναι η μεταβολή να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο θα μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο. Οι δαπάνες που θα προκύψουν στην περίπτωση αυτή βαρύνουν τον ιδιοκτήτη της αποθήκης ο οποίος με την μετατροπή πού έκανε κατέστησε αναγκαία την τροποποίηση του κανονισμού.
Αν κάποιοι συνιδιοκτήτες δεν δεχτούν να συμπράξουν στα παραπάνω, μπορείς να απευθυνθείς στο τοπικό πολεοδομικό γραφείο και να μάθεις αν είναι νόμιμη η μετατροπή της αποθήκης σε κατοικία, και αν όχι να ζητήσεις να αποκατασταθεί η νομιμότητα.
Ακόμη μπορείς να κάνεις αγωγή στο αρμόδιο δικαστήριο, και να ζητήσεις να συμμετέχει το διαμέρισμα/αποθήκη στις δαπάνες κοινοχρήστων. Καλό είναι για όλα αυτά να συμβουλευτείς τον δικηγόρο σου.

20.  Στην πολυκατοικία μας, ένας από τους συνιδιοκτήτες δεν πλήρωνε τα κοινόχρηστα για χρόνια και τελικά υποχρεώθηκε με δικαστική απόφαση. Προέκυψε λοιπόν κόστος από την αμοιβή του δικηγόρου. Πως πρέπει να γίνει ο επιμερισμός του κόστους του δικηγόρου; Χιλιοστά κοινοχρήστων ή ίσα μερίδια;

Κατ' αρχήν θα έπρεπε να ζητήσετε από το δικαστήριο, τα δικηγορικά και όποια άλλα έξοδα να καταλογιστούν στον αντίδικο.
Αν το κάνατε και δεν έγινε δεκτό από το δικαστήριο, ή δεν το κάνατε καθόλου, τότε τα έξοδα αυτά πρέπει να πληρωθούν από τους συνιδιοκτήτες ανάλογα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας.
Επαναλαμβάνω για άλλη μια φορά, ότι δεν υπάρχει εξίσου κατανομή σε δαπάνες κοινοχρήστων.

21.  Αντικαταστήσαμε την πόρτα εισόδου της πολυκατοικίας μου και οι συνιδιοκτήτες μου επιμένουν ότι η δαπάνη αυτή θα πρέπει να καταμεριστεί ανάλογα με τα χιλιοστά κοινοχρήστων. Εγώ διαφωνώ γιατί δεν δέχομαι ότι μακροπρόθεσμα η πολυκατοικία με τις επισκευές και αντικαταστάσεις θα «ξανακτιστεί» από την αρχή και θα πληρωθεί με απ' όλους ανάλογα με τα χιλιοστά.

Φυσικά θα γίνει η ξανακτιστεί από την αρχή βάση χιλιοστών. Με τον ίδιο τρόπο επίσης αγοράστηκε: Όταν αγόρασες την ιδιοκτησία σου, αγόρασες και ένα ποσοστό από τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις, ανάλογο με το μέγεθος (και αξία) της ιδιοκτησίας σου. Αυτό το ποσοστό ονομάζεται «ιδανικό μερίδιο» διότι αποτελεί ένα ποσοστό του όλου και όχι ένα συγκεκριμένο «υλικό» κομμάτι. Αυτό το ποσοστό αναγράφεται και στο συμβόλαιό σου.
Τώρα λοιπόν καλείσαι να συμμετάσχεις στις δαπάνες που απαιτούνται για τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα αυτά πράγματα.
Επειδή δεν μπορείς όμως να επισκευάσεις μόνο το ιδανικό σου μερίδιο επί της πόρτας εισόδου, θα πληρώσεις το μερίδιο που σου αναλογεί από την συνολική δαπάνη επισκευής ή αντικατάστασης της. Το μερίδιο αυτό είναι ανάλογο με το (ιδανικό) μερίδιο σου επί της πόρτας, δηλαδή ανάλογο με τα χιλιοστά σου.
Τώρα εκ του αντιθέτου:
Αν η συμμετοχή των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας στις παραπάνω δαπάνες αποκατάστασης των κοινοχρήστων, γινόταν εξίσου, τότε μετά την πάροδο μιας π.χ. τριακονταετίας, και αφού όλα τα κοινόχρηστα πράγματα και εγκαταστάσεις θα είχαν επισκευαστεί και αντικαταστεί τουλάχιστον μία φορά, τότε κάθε συνιδιοκτήτης θα είχε ίσο μερίδιο συνιδιοκτησίας επ' αυτών, πράγμα που θα ήταν βέβαια αντίθετο με την οριζόντια ιδιοκτησία του κτιρίου, η οποία προβλέπει ένα συγκεκριμένο ποσοστό για κάθε ιδιοκτήτη και όχι ίδια αναλογία για όλους.

22.  Σε πολυκατοικία με αυτονομία θέρμανσης, ποιόν βαρύνει η δαπάνη αντικατάστασης της ηλεκτροβάνας θέρμανσης ενός διαμερίσματος (που βρίσκεται εγκατεστημένη στον κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας); Δεν υπάρχει συγκεκριμένη μνεία στον κανονισμό.

Η άποψη μου είναι ότι μια ηλεκτροβάνα αφορά και εξυπηρετεί μία μόνο ιδιοκτησία και άρα ανήκει στην ιδιοκτησία αυτή. Ως εκ τούτου, η δαπάνη επισκευής ή αντικατάστασης της πρέπει να βαρύνει την ιδιοκτησία αυτή.
Το θέμα βέβαια γίνεται πιο πολύπλοκο διότι η λειτουργία της ηλεκτροβάνας ενδέχεται σε ορισμένες περιπτώσεις να επηρεάζει και άλλα διαμερίσματα: Αν π.χ. η ηλεκτροβάνα χαλάσει και κολλήσει στην θέση ανοικτή, τότε το διαμέρισμα θερμαίνεται χωρίς να καταγράφεται στον μετρητή του . Τότε ο διαχειριστής θα πρέπει να καλέσει τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, να την επισκευάσει ή αντικαταστήσει άμεσα. Αν αυτός δεν το κάνει, πρέπει να επιληφθεί ο ίδιος ο διαχειριστής και να χρεώσει τον ιδιοκτήτη.
Εναλλακτικά το θέμα θα μπορούσε να συζητηθεί σε συνέλευση και να δοθεί απάντηση με την συνήθη διαδικασία της πλειοψηφίας.

23.  Ενοικίασα ένα διαμέρισμα σε ένα καινούριο κτίριο. Ο διαχειριστής έβαλε δυο τόνους πετρέλαιο τους οποίους ζήτησε και πληρώθηκε από τους ενοίκους ανάλογα με τα χιλιοστά καθενός. Τώρα που καταναλώθηκε το πετρέλαιο μας ζητάει να πληρώσουμε το ίδιο πετρέλαιο ανάλογα με την κατανάλωση μας, για να έχει χρήματα να αγοράσει καινούργιο πετρέλαιο. Είναι σωστό;

Κατά την γνώμη μου ο ποιο σωστός και ξεκάθαρος τρόπος για να αντιμετωπίσετε το θέμα είναι ο εξής:
Όταν ο νέος ένοικος ενοικιάσει μία ιδιοκτησία πρέπει να καταβάλει στον διαχειριστή το αποθεματικό. Με το αποθεματικό αυτό πληρώνονται οι διάφορες δαπάνες, μεταξύ των οποίων και η αγορά του πετρελαίου.
Τέλος κάθε μήνα, μετριέται το πετρέλαιο που έχει καταναλωθεί (απ' αυτό που αγοράστηκε με το αποθεματικό) και κατανέμεται στους ενοίκους με τον τρόπο που ορίζει ο κανονισμό, η οριζόντια ιδιοκτησία της πολυκατοικίας και οι υφιστάμενοι νόμοι. Όταν ο ένοικος ξενοικιάσει την ιδιοκτησία και φύγει από την πολυκατοικία, και εφόσον δεν υπάρχουν οφειλές, του επιστρέφεται (άτοκα) το αποθεματικό που είχε καταβάλει.

24.  Εδώ και 2 χρόνια επισκευάσαμε το ασανσέρ της πολυκατοικίας μας με κόστος περίπου 2.000 ευρώ. Από τότε μαλώσαμε γιατί δεν μπορούμε να συμφωνήσουμε στον τρόπο κατανομής της δαπάνης στους συνιδιοκτήτες. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας αναγράφει τα χιλιοστά για "συντήρηση και λειτουργία" και όχι για επισκευή η αντικατάσταση όλου του ασανσέρ. Έχουμε κάνει αρκετές συνελεύσεις και καθένας φέρνει το γνωστό του δικηγόρο με τη δικιά του ερμηνεία και χωρίς αποτέλεσμα. Θα ήθελα να μάθω αν υπάρχει κάποιος υπεύθυνος (νομαρχία, υπουργείο, δικηγόρος, σύλλογος ) που θα μπορούσε να μας δώσει μια γραπτή , υπεύθυνη απάντηση για το θέμα.

Για μένα είναι προφανές ότι η κατανομή ΟΠΟΙΑΣ δαπάνης αφορά το ασανσέρ θα πρέπει να γίνει ανάλογα με τα χιλιοστά του ασανσέρ. Δυστυχώς αυτό είναι η γνώμη μου και φυσικά μπορεί δεν θα γίνει δεκτή από αυτούς τους οποίους δεν συμφέρει.
Η λύση για να λάβετε γραπτή και υπεύθυνη (και επιπλέον δεσμευτική) απάντηση είναι προφανής και απλή: Θα προσφύγετε στο αρμόδιο δικαστήριο! Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας θα εξουσιοδοτηθεί από την πλειοψηφία και θα καταθέσει αγωγή κατά της μειοψηφίας. Το δικαστήριο θα ακούσει τα επιχειρήματα και των δύο πλευρών και θα αποφασίσει. Δεν χρειάζεται να τσακώνεστε. Μ΄ αυτόν τον τρόπο λύνονται οι διαφορές στον πολιτισμένο κόσμο.

25.  Σε διαμέρισμά μου έχει παρουσιασθεί ρωγμή στην πλάκα του ταβανιού που αποτελεί και την στέγη της πολυκατοικίας. Η επισκευή της πλάκας (τσιμεντενέσεις) επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος ή όλη την πολυκατοικία και με ποια αιτιολόγηση;

Η στέγη της οικοδομής (ανεξάρτητα από τον τρόπο κατασκευής) σύμφωνα με το άρθρο 2, παρ. 1, του νόμου 3741/1929 ανήκει στα πράγματα αναγκαστικής συνιδιοκτησίας, δηλ. ανήκει σε όλους τους συγκυρίους των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας. Είναι ευνόητο ότι η δαπάνη για κάθε επέμβαση επί της στέγης (επισκευή, μόνωση κ.λ.π.), βαρύνει την συνιδιοκτησία της πολυκατοικίας. Το ίδιο ισχύει και για όλα τα βασικά δομικά στοιχεία της οικοδομής όπως πλάκες μεταξύ ορόφων, κολώνες, δοκοί, θεμέλια κ.λ.π.

Με εκτίμηση,

Δασκαλάκης Αντώνης

Μηχανολόγος Μηχανικός

Msc Παραγωγή & Διαχείριση Ενέργειας ΕΜΠ